Lastenboek

LIGGING
Broekstraat   17 C
Afdeling 11050 sectie : A  perceelnummers  228 E, 229T,
228/02/F en 640/D
2110  -  Wijnegem

BOUWHEER
N.V. Immo R.H.C.
Broekstraat  17 C
Wijnegem
PROJECTONTWIKKELING      
R.O.N.  bvba.
Broekstraat  17 C
2110  -  Wijnegem
ARCHITECT   
Architectenbureau Wil Bots bvba.
De Damhouderestraat  14
2018  -  Antwerpen
STABILITEIT   
Ling K bvba.
Ivo Cornelisstraat  11
2845  -  Niel
VEILIGHEID      
Peritas  bvba.
Laarstraat  3
2610  -  Wilrijk
EPB - VERSLAGGEVING
Peritas  bvba.
Laarstraat  3
2610  -  Wilrijk

A) ALGEMEEN

1.Nuttige invulling

De gebouwen van de vroegere brouwerij Ardea herinneren op zijn minst aan een industrieel verleden en hebben hierdoor een zekere waarde voor de omgeving. De gemeente Wijnegem was van bij het begin groot voorstander om aan de ganse site een nuttige invulling te geven.

Maar een nieuwe industriële functie is hier zeker niet meer wenselijk. Daarom werd gekozen voor een woonfunctie : ‘Ardea-lofts’.

 

Om de bestemmingswijziging te realiseren, stelde de gemeente Wijnegem een ruimtelijk uitvoeringsplan op dat door de bestendige deputatie van de Provincie Antwerpen werd goedgekeurd. Het RUP geeft enerzijds een nieuwe bestemming aan de site ‘Ardea’ en garandeert het behoud van haar erfgoedwaarde, maar legt anderzijds ook duidelijke voorschriften op. Er mogen maximaal 20 wooneenheden of lofts gerealiseerd worden, om de draagkracht van het gebied niet te overschrijden.

 

De bouwvergunning voor dit project werd in januari 2011 afgeleverd en werd door de deputatie van de provincie Antwerpen bevestigd op 28 augustus 2014.

 

  1. Woonoase met allure

Het terrein van de oude brouwerij Ardea heeft een totale oppervlakte van meer dan 7.000 m².

Het  statige hoofdgebouw en de overige gebouwen worden omgebouwd tot 20 lofts met

33 overdekte en 14 open parkings.

De geplande wooneenheden omvatten 4 penthouses met een daktuin en de mogelijkheid tot het plaatsen van een privézwembad, 9 duplex-units en 7 lofts met ruime zonneterrassen.

 

De bestaande vrijstaande schouw wordt gerestaureerd en blijft dus behouden als herinnering aan de vroegere bedrijvigheid. Zo kan ze verder blijven functioneren als baken voor de regio.

 

De lofts worden casco uitgevoerd, dus met een volledige wind- en waterdichte afwerking.

Hierin is de restauratie en isolatie van de buitengevels voorzien. De dakbedekking wordt in zijn totaliteit vernieuwd. Dit omvat ook de plaatsing van het buitenschrijnwerk, de beglazing, de inkomdeuren ( ook de gepantserde veiligheidsdeuren van de lofts ), de scheidingswanden tussen de wooneenheden onderling en met de gemeenschappelijke delen, de akoestische en thermische vloerisolatie en alle nutsvoorzieningen tot in de lofts.

 

De gemeenschappelijke delen worden volledig afgewerkt. Hiertoe behoren o.a. de binnentuin, de inkompartijen, de gemeenschappelijke toegangen, de parkeerzones ( binnen en buiten ), de fietsenbergingen ( binnen en buiten ) en de huisvuilstalling.

 

De transformatie van de oude brouwerij gebeurt met hoogwaardige materialen en dito afwerking, volgens het ontwerp van de Antwerpse architect Wil Bots. Het einddoel is een duurzame constructie met een minimum aan onderhoud en een doorgedreven warmte- en geluidsisolatie. Er wordt een systeem van warmtepompen voorzien met toegang tot het energienet voor elke loft, voor verwarming en passieve koeling. De gebouwen zullen voldoen aan de hoogst gestelde eisen op vlak van energieprestatieregelgeving.

Het streefdoel is een gemiddeld E-peil lager dan 60.

 

  1. Groene omgeving

Het woonproject ‘Ardea-lofts’ is uitstekend gelegen in een groene omgeving met een wijds uitzicht en vlotte verbindingen. Het aspect  van de natuurlijke omgeving wordt nog versterkt door de aanleg van de gemeenschappelijke parktuin die toegang verleent tot de inkomhallen van de respectievelijke lofts. De aanplantingen gebeuren met streekeigen bodembedekkers, bomen, struiken en groenblijvende planten. Het bestaande achterliggende bos wordt in eer hersteld en verder ontwikkeld in overleg met het Agentschap Natuur en Bos.

Het zal de bewoners een oase van rust bieden.

 

  1. Plannen

De erelonen van de architect, de ingenieurs, de veiligheidscoördinator en de EPB- verslaggever zijn inbegrepen met uitzondering van de privatieve inrichting van de  lofts.

De plannen die aan de kopers overhandigd worden dienen als basis voor het opmaken der koopcontracten. Zij werden ter goeder trouw opgemaakt door de architect en worden als basis genomen voor de gegevens voortkomend in de notariële akte.

Alle op de tekeningen of in de beknopte beschrijving genoemde maten zijn plus minus maten. De secties der balken en kolommen worden vastgesteld door de ingenieur, onder toezicht van de architect.

 

  1. Nutsvoorzieningen

De aansluitingskosten van de nutsvoorzieningen (water,gas, elektriciteit,telefoon en tv- distributie) zijn niet voorzien in de verkoopprijs.

De eventuele kosten voor opening van de meters zijn ten laste van de kopers.

 

  1. Toegang tot de werf

Om veiligheidsredenen, mag de koper of zijn vertegenwoordiger enkel de werf bezoeken indien hij vergezeld is van een vertegenwoordiger van de bouwheer.

De bezoeken gebeuren steeds op eigen risico.

 

  1. Wijzigingen

De bouwheer behoudt zich het recht om wijzigingen aan te brengen die noodzakelijk blijken bij de uitvoering, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de gebouwen.

Geen van de partijen zal voor deze wijzigingen min- of meerprijzen kunnen aan rekenen.

De ingeschreven maten op de verkoopplannen zijn benaderende maten en dienen als indicatief beschouwd te worden.

 

  1. Materialen

De bouwheer behoudt zich het recht voor wijzigingen aan onderhavige beknopte beschrijving aan te brengen of bepaalde materialen en voorzieningen te vervangen door gelijkaardige, zonder nadeel te berokkenen aan de voorzien kwaliteit.

 

  1. Zettingen van het gebouw

De krimp- en zettingsbarsten in muren of plafonds door de normale zetting van het gebouw zijn enerzijds geen reden tot uitstellen van betaling en anderzijds ressorteert dit niet onder de verantwoordelijkheid van bouwheer, aannemer of architect.

Het gaat hier immers over verschijnselen inherent aan de natuur van de gebouwen.

 

  1. Tienjarige aansprakelijkheid

Overeenkomstig artikels 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek neemt de tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer respectievelijk een aanvang op datum van de voorlopige oplevering van de privatieve en gemene delen ten overstaan van de bouwheer,

en geldt deze vanaf deze datum voor hem en/of zijn rechtsopvolgers.

B) DE  GEBOUWEN

  1. Ruwbouw

1.1 Inrichting van de bouwplaats

 

Er wordt een voorlopige werfafsluiting opgericht, conform de gemeentelijke voorschriften ter zake. Deze zal onderhouden worden tot het einde der werken en daarna verwijderd worden.

De werf zal onderhouden worden tot de voltooiing.

 

1.2 Afbraak en ontmanteling

 

Alle onderdelen van de gebouwen en de terreinen er rond die geen dienst meer doen worden afgebroken en afgevoerd van het terrein.

 

1.3 Funderingen

 

Voor het realiseren van de parking op -120 cm. wordt een bouwput gegraven.

De fundering zal worden uitgevoerd in functie van de bodemgesteldheid. Om de bodemgesteldheid te bepalen zal op voorhand een grondsondering worden uitgevoerd door een bodemdeskundige.

 

1.4 Bouwwerken in beton

 

De vloerplaten, de kolommen en de balken of lintelen zullen worden uitgevoerd conform de richtlijnen van het ingenieursbureau.

Waar het constructief mogelijk is, zullen prefab-elementen in beton worden genomen : dit is eventueel voor de balken of lintelen, de breedplaatvloeren of welfsels, de trappen en de terrassen.

De diktes en hoogtes zouden kunnen worden aangepast tijdens het bouwproces en dit conform de gegevens van de definitieve stabiliteitsberekeningen of in functie van de thermische en/ of akoestische berekeningen en naargelang de keuze van de gebruikte materialen.

 

1.5 Bouwwerken in staal

 

De berekeningen, het ontwerp, de fabricage, de oppervlaktebehandeling en montage gebeuren in overeenstemming met de wetgeving, de huidige geldende voorschriften en normen ter zake.

De kolommen en de liggers zullen worden uitgevoerd volgens de studie van het ingenieursbureau.

De diktes en hoogtes zouden kunnen worden aangepast tijdens het bouwproces en dit conform de gegevens van de definitieve stabiliteitsberekeningen of in functie van de thermische en/ of akoestische berekeningen en naargelang de keuze van de gebruikte materialen.

 

1.6 Metselwerken

 

Naargelang de functie worden de binnenwanden welke niet in gewapend beton zijn voorzien,

gemetst in: betonblokken, snelbouw of gipsblokken.

De scheidingswanden tussen twee lofts zijn dubbele muren voorzien van isolatie, gemetst in enerzijds snelbouw, gipsblokken of bestaand metselwerk, dit om een betere geluidsisolatie te verzekeren.

 

1.7 Paramentmetselwerken

 

De gevels van de gebouwen (met uitzondering van het hoofdgebouw) worden extern voorzien van isolatieplaten met steenstrips.

De gevel van het hoofdgebouw wordt gereinigd cfr. de bouwvergunning.

 

  1. TECHNIEKEN

2.1  Elektriciteit

 

De individuele meters per loft , alsook de meters van de gemene delen worden in de toegewezen kelder voorzien. De kosten van de aansluiting en de individuele keuring zijn ten laste van de koper.

De leidingen gaan vanaf de meterkast naar de individuele lofts. Vanaf hier is de installatie privatief en ten laste van de koper.

 

2.2 Sanitair en verwarming

 

De individuele water- en gasmeters per loft, alsook de meter van de algemene delen worden in de toegewezen kelders voorzien. De kosten van de aansluiting en de individuele keuringen zijn ten laste van de koper.

Alle watertoevoer gebeurt via kunststof- of koperleidingen. De afvoerbuizen en hulpstukken zijn dikwandig PVC, Benor gekeurd met de vereiste diameter, nodig voor het goed functioneren van het geheel, met gepaste helling geplaatst volgens de geldende normen.

De gastoevoer gebeurt via koperleidingen.

Elke loft wordt aangesloten op het energienet van de groep energiezuinige warmtepompen om te voorzien in z’n individuele centrale verwarming en passieve koeling .

De koeling is standaard voorzien en berekend op een temperatuurverschil te realiseren van minus 6° t.o.v. de buitentemperatuur.

 

2.3 Isolatie

 

De gebouwen zullen voldoen aan de hoogst gestelde eisen op vlak van de energieprestatieregelgeving. Er wordt gestreefd naar een gemiddeld E-peil lager dan 60.

Thermische isolatie van de schil-delen:

De gerenoveerde buitenmuren / XPS geëxtrudeerd polystereen

Isolatie 14 cm.
U-waarde ; 0,30 W/m²K

Binnenmuren

minerale wol tussen scheidingswanden
Isolatie  6 cm.
U-waarde ; 1,01 W/m²K

Platte daken

PUR, dikte 12 cm.
U-waarde ; 0,23 W/m²K

Vloeren boven garage en niet verwarmde delen (door koper uit te voeren).

PUR, dikte  7 cm.
U-waarde: 0,32 W/m²K

Vloeren boven andere appartementen

PUR met dikte van 4 cm (door koper uit te voeren)

Nieuwe ramen

Alu-profiel  U-waarde <  2 W/ m²K
Type glas    U-waarde ;  1,0 W/m²K

Alle isolatiematerialen worden besproken en goedgekeurd door de EPB – verslaggever.

 

2.4  Ventilatie

 

Het ventilatiesysteem zal uitgevoerd worden volgens het principe van de verluchting van het type D  , rekening houdende met de laatste normen en volgens goedkeuring en controle van de EPB- verslaggever.

 

De koper zal instaan voor de aankoop van de installatie met warmtewisselaar in de privatieve delen.

 

De aansluitpunten met de respectievelijke schouwkanalen voor het systeem D worden voorzien in de schachten.

 

2.5   Riolering

 

Er wordt een volledig nieuw rioleringsnet voorzien onder toezicht en goedkeuring van

Pidpa-Hidrorio.

Het rioleringsplan voorziet onder meer

de aanleg van 4 hemelwaterputten met overloop naar het bestaande grachtenstelsel
de aanleg van 3 septische putten
het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor de irrigatie / bewatering van de parktuin en de daktuinen is voorzien.

 

  1.   DAKEN  EN  TERRASSEN

3.1   Platte daken

 

De platte daken zullen voorzien van een thermische isolatie en een dakdichting met 10 – jarige garantie van de aannemer.

De opbouw van het dak wordt voorzien volgens het bestek van architect en de EPB – verslaggever.

De dakranden zullen worden bedekt met specifiek daarvoor bestemde aluminiumprofielen, een betondeksteen of specifieke betonelementen en dit volgens de tekening van de architect.

De terrassen van de lofts zijn in architectonisch beton en hoeven geen verdere afwerking.

De daktuinen van de penthouses worden door de kopers zelf afgewerkt.

3.2   Borstweringen

De glazen terrasleuningen en / of borstweringen zijn volgens ontwerp van de architect.

 

  1.   SCHRIJNWERK

4.1 Buitenschrijnwerk

 

Deze worden uitgevoerd in gemoffeld thermisch onderbroken aluminium schrijnwerk, antracietgrijs.

Er is overal dubbele beglazing met geleidingscoëfficient  1.0 W/m²K voorzien.

 

4.2 Binnenschrijnwerk

 

De toegangsdeuren van de lofts zijn gepantserde stalen inbraakwerende deuren (rf ½ h).

 

  1.   GARAGE  EN   TUIN

 

5.1   Vloer garage

 

De garagevloer is een gepolierde betonvloer.

 

5.2   Garagepoorten

 

De garage wordt afgesloten met poorten in metaal.

Het openen en sluiten geschiedt elektrisch.

De bediening gebeurt via afstandsbediening en / of sleutelcontact en een drukknop aan de binnenzijde.

De garageboxen worden afgesloten met een elektrische kantel- of sectionale poort.

 

5.3  Wegenis

 

De wegenis wordt aangelegd in water doorlaatbare betonklinkers en afgewerkt met boordstenen.

 

5.4  Tuin

 

De aanleg van de gemeenschappelijke parktuin zal uitgevoerd worden door de bouwheer, rekening houdend met het advies van de Brandweer Antwerpen.

Er zullen streekeigen bodembedekkers, heesters en groenblijvende planten voorzien worden.

De instandhouding, ontwikkeling en herstel van het bestaande achterliggende bos zal in overleg en met goedkeuring gebeuren van het Agentschap voor Bos en Natuur.

C) DE  GEMENE  DELEN

  1. Inkom en lift- en traphal.

De inkomhallen, de lifthallen en de gangen worden uitgevoerd in door de architect nader te bepalen materialen volledig conform zijn esthetisch en architecturaal ontwerp.

 

  1. Videofoon / Brievenbussen

 

Een volledige videofooninstallatie verbindt alle lofts met hun respectievelijke inkomhall en de algemene ingang van het complex.

Iedere unit beschikt over 2 drukknoppen voor het bedienen van de elektrische sloten.

Naast de algemene inkompoort wordt een brievenbuskast voorzien met voor elke bewoner één brievenbus. Deze laatste is te openen met een individuele sleutel.

 

  1. Liften

 

Elke loft (met uitzondering van units 1 & 11)  kan bereikt worden bij middel van een hydrolische of een electrisch-mechanische lift, toegankelijk voor 6 personen of een rolstoelgebruiker met begeleider.

De liften zijn uitgerust met alle veiligheidssystemen en voldoen aan de norm NBN 52-014.

De liften worden gekeurd door een erkend organisme.

 

  1. Vloerafwerking

 

De gemene delen zullen bevloerd worden met een harde bevloering type natuursteen, ceramische tegel, beton of polybeton.

 

  1. Binnentrappen

 

De binnentrappen bestaan uit geprefabriceerde betontrappen. In de traphallen worden aluminium of stalen leuningen geplaatst.

 

  1. Pleister- en schilderwerken

De plafonds en de muren van de gemene delen worden afgewerkt met gipsmortel en worden daarna geschilderd in een  kleur volgens keuze van de architect.

 

  1. Elektriciteit

De elektriciteit met de bijhorende design verlichtingstoestellen worden voorzien in alle gemeenschappelijke delen.

Bovenstaande elementen met sensoren en / of minuterie worden volgens de plannen van de architect uitgevoerd.

 

  1. Verluchting

De verluchting van alle technische lokalen in de kelder wordt statisch uitgevoerd via leidingen of roosters.

De verluchting van de garage is statisch en wordt uitgevoerd via de gevels.

D) Privatieve delen :

 

  1. Warmtepomp

Elke loft wordt aangesloten op het gemeenschappelijk energienet waarop de koper zijn vloerverwarmingsinstallatie aansluit.

Door de hoge isolatiewaarde is er slechts een lage vloertemperatuur nodig.

Deze installatie kan ook gebruikt worden voor de passieve koeling van de unit in de zomer zodat er geen privatieve airco nodig is.

 

  1.  Ventilatiesysteem

De koper is ertoe gehouden het systeem D op zijn / haar kosten te installeren.

 

  1.  Vloerisolatie en chape

 

De vloerisolatie en chape , te plaatsen door de koper, dient te voldoen aan het verhoogd akoestisch comfort, volgens de norm NBN-S- 01/400/1 en aan de EPB regelgeving.

 

  1.  Gebruik van schachten

De schachten dienen tevens te worden afgewerkt volgens de norm NBN-S-01/400/1 en de EPB regelgeving.

 

  1.  Uitvoering van werken door derden

De koper dient het algemeen concept van het gebouw op het gebied van thermische isolatie, akoestiek, EPB-regelverslaggeving, brandpreventie en stabiliteit te respecteren.

De ontwerper legt ter goedkeuring de gedetailleerde uitvoeringsplannen voor aan de verkoper.

De afwerking van elke unit zal door de koper dienen te gebeuren volgens de modaliteiten die afgesproken werden met de buurtbewoners. Dit charter zal door alle partijen dienen ondertekend en nageleefd te worden.